Nieuwe minimale belastingwaarde voor Spaanse woningen

Nieuwe minimale belastingwaarde voor Spaanse woningen
Beeld: Canva

Nieuwe minimale belastingwaarde voor Spaanse woningen

Dit artikel is 7 maanden oud en kan dus niet meer actueel zijn.

Op 1 januari 2022 introduceerde Spanje een nieuwe minimale belastingwaarde, namelijk de ‘Kadaster Referentiewaarde’ of in het Spaans  ́Valor de Referencia ́. Dit is belangrijk nieuws omdat het nieuwe systeem resulteert in waarden die over het algemeen hoger zijn en veel dichter bij de werkelijke marktwaarde liggen dan voorheen. De experts van het advocatenkantoor C&D Solicitors leggen het een en ander even duidelijk uit.

NOTA: Dit artikel hebben wij ontvangen van C&D Solicitors , een advocatenkantoor in Málaga gespecialiseerd in onroerend goed recht. Het artikel is in het Spaans geschreven door Gustavo Calero Monereo en vertaald door Ariane van Wijk. Meer informatie en vragen kunt u sturen naar C&D Solicitors via DEZE WEBSITE.

De kadastrale referentiewaarde moet fiscaal in aanmerking worden genomen bij veel verschillende soorten vastgoedtransacties – zoals aankopen, erfenissen en schenkingen – en het advocatenkantoor C&D Solicitors heeft in sommige gevallen stijgende waarden geconstateerd tot 30%.

Hoe kan ik mijn kadastrale referentiewaarde ́ of “referentiewaarde” controleren?

Met het lange kadastrale referentienummer van een Spaans onroerend goed kunt u de nieuwwaarde online controleren op de website van het Spaanse Kadaster als u een Spaans NIE belastingnummer of een digitaal certificaat heeft.

Hoe wordt de nieuwe minimale belastingwaarde berekend?

Het oude systeem was gebaseerd op de kadastrale waarde vermenigvuldigd met een bepaalde factor die per gemeente verschilde. In de praktijk lag deze meestal aanzienlijk onder de marktprijs van een woning, wat in bepaalde gevallen gunstig was voor de (nieuwe) eigenaar. Het nieuwe systeem is gebaseerd op de werkelijke verkoopprijzen per vierkante meter in de zone in een bepaalde periode en wordt daarom als ‘eerlijker’ beschouwd door de Spaanse belastingdienst. In bepaalde gevallen kan het echter ook resulteren in waarden die boven de werkelijke marktwaarde liggen.

In welke gevallen wordt de minimale belastingwaarde (Kadastrale Referentiewaarde) gebruikt?

Hoewel de hoogte van de waarde van het onroerend goed in de meeste gevallen zal zijn toegenomen, blijven de regels voor het gebruik van de minimale belastingwaarde hetzelfde. Dus, op welke belastingen is het van toepassing?

Aankoop van een bestaande woning: Wanneer de minimale belastingwaarde hoger is dan de aankoopprijs, wordt de ITP-onroerendgoedbelasting betaald over de belastingwaarde (in Andalusië bv. is dit momenteel 7%).

Erfenis van een Spaans onroerend goed: Spaanse erfbelasting wordt berekend over ten minste de minimale belastingwaarde, maar kan ook over een hogere waarde geheven worden als hiervoor gekozen is in de erfakte.

Het schenken of doneren van een onroerend goed: De schenkbelasting of donatiebelasting betaald door de ontvanger van een woning wordt ook over minimaal de fiscale waarde betaald.

Nieuwbouw Declaraties: De minimale belastingwaarde is ook van toepassing bij het inschrijven van nieuwbouw van een bestaand bebouwingen in het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad) door middel van een notariële nieuwbouwverklaring waarover AJD belasting (Actos Juridicos Documentados) wordt berekend (1,2% in bv. Andalusië). De waarde van de nieuwe vierkante meters wordt proportioneel berekend.

Welke eigenschappen hebben geen kadastrale referentiewaarde?

Landelijke woningen: De meeste landelijke / rustieke woningen hebben deze ́valor de referencia ́ niet, dus het is niet van toepassing op de ITP-onroerendgoedbelasting. In principe wordt de koopsom beschouwd als de marktprijs, tenzij de Belastingdienst een eigen procedure voor een waardebepaling start.

Nieuwbouw woningen: Nieuwbouwwoningen van een ontwikkelaar hebben deze waarde meestal nog niet omdat ze op het moment van oplevering niet correct (individueel) in het Kadaster zijn geregistreerd. In dit geval wordt het JD-zegelrecht in rekening gebracht over de aankoopprijs.

Op welke belastingen met betrekking tot onroerend goed is de Kadastrale Referentiewaarde niet van toepassing?

Plusvaliawaarde: Plusvalia lokale winstbelasting van de gemeente bij verkoop (het heeft echter wèl invloed op de plusvaliawaarde bij een donatie)

Vermogenswinstbelasting: nationale belasting over de nettowinst bij verkoop

IBI: Onroerendgoedbelasting (IBI) jaarlijkse onroerendgoedbelasting van de gemeente

Inkomstenbelasting: IRPF-inkomstenbelasting voor fiscale ingezetenen of IRNR voor niet-fiscale ingezetenen

BTW: IVA of BTW voor nieuwbouwwoningen

Wat als ik het niet eens ben met de nieuwwaarde omdat deze (bewezen) boven de marktwaarde ligt?

Voor het antwoord op deze vraag, bekijk het totale artikel op onze website Nieuwe fiscale waarde bij de aankoop van erfenis of schenking van onroerend goed in Spanje.