Wat buitenlanders moeten weten als ze een huis in Spanje willen kopen

Spanje blijft een van de meest populaire bestemmingen ter wereld voor buitenlanders die willen verhuizen. In 2024 verwelkomde het land bijna 93.000 woningtransacties door niet-Spaanse kopers. Als je overweegt een huis in Spanje te kopen, is het belangrijk om op de hoogte te zijn van de noodzakelijke stappen en procedures. Dit artikel biedt een gedetailleerd overzicht van wat je moet doen om eigenaar te worden van een woning in Spanje.

Een van de eerste dingen die buitenlanders moeten doen voordat ze een huis in Spanje kunnen kopen, is het verkrijgen van een Número de Identidad de Extranjero (NIE). Dit identificatienummer is essentieel voor alle economische activiteiten en het opstellen van juridische contracten, waaronder vastgoedtransacties.

Het aanvragen van een NIE is niet ingewikkeld, maar het is raadzaam om dit tijdig te doen. Je kunt het aanvragen via de Spaanse ambassade of het consulaat in je thuisland, of in Spanje zelf via het immigratiekantoor (of “Oficina de Extranjería”). Er zijn verschillende soorten NIE’s, afhankelijk van je situatie:

• NIE voor niet-residenten: voor degenen die een woning kopen, maar niet permanent in Spanje verblijven.
• NIE voor residenten: voor degenen die meer dan 183 dagen per jaar in Spanje wonen.
• Tijdelijke NIE: voor EU-burgers die slechts tijdelijk in Spanje verblijven tijdens het aankoopproces.

Aangezien het soms nodig is om de reden van de aanvraag te rechtvaardigen en het verkrijgen van een afspraak moeilijk kan zijn, kan het handig zijn om juridische hulp in te schakelen.

Een Spaanse bankrekening openen

Hoewel het niet verplicht is, is het sterk aanbevolen om een bankrekening in Spanje te openen. Dit vergemakkelijkt de afhandeling van betalingen gerelateerd aan de aankoop, zoals notariskosten en belastingen.

Bovendien kunnen grote geldovermakingen vanuit het buitenland vertragingen en onverwachte kosten met zich meebrengen. Nadat je je NIE hebt ontvangen, is het verstandig om naar een bank van jouw keuze te gaan en een rekening te openen. Als je een hypotheek nodig hebt, kun je het beste een rekening openen bij de bank waar je deze hypotheek wilt afsluiten.

Onderhandelen met de verkoper

Wanneer je de woning van je keuze hebt gevonden, is het tijd om te onderhandelen over de prijs. Het is gebruikelijk dat verkopers de prijzen iets verhogen, dus goed voorbereid zijn is cruciaal. Een betrouwbare makelaar kan veel tijd en geld besparen.

Voorafgaand aan een bod is het essentieel om een idee te krijgen van de marktwaarde van de woning. Tools zoals de taxatiesimulator van Idealista, een toonaangevend vastgoedplatform in Zuid-Europa, helpen kopers binnen enkele minuten een schatting van de woningwaarde te krijgen. Ook kun je vergelijkbare woningen in de omgeving bekijken om te bepalen of de prijs redelijk is.

Hypotheek aanvragen

Als je financiering nodig hebt, is het belangrijk om de beschikbare hypotheekopties te vergelijken. Informeer naar de verschillende soorten rente (vast, variabel of gemengd) en bepaal welke het beste bij jouw situatie past. Het is aan te raden deze stap parallel aan andere processen te ondernemen om de voortgang te versnellen.

Houd er rekening mee dat banken vaak strengere voorwaarden hanteren voor niet-residenten; doorgaans wordt er een hogere aanbetaling van ongeveer 15% meer gevraagd dan voor residenten.

Contract van reservatie

Zodra de prijs met de verkoper is afgesproken, is het gebruikelijk om een contract van reservatie te ondertekenen. Dit document bevestigt de verbintenis van beide partijen en zorgt ervoor dat de woning van de markt wordt gehaald. Hierdoor is de woning niet langer beschikbaar voor andere geïnteresseerden.

Hoewel dit contract niet altijd verplicht is—bij directe transacties tussen koper en verkoper wordt het soms overgeslagen—biedt het een eerste garantie in het aankoopproces.

Het contract van arras

Na het contract van reservatie volgt het contract van arras, een privé-document dat een bindende overeenkomst vertegenwoordigt tussen de koper en de verkoper. Bij dit contract wordt meestal een aanbetaling gedaan, doorgaans 10% van de verkoopprijs, die wordt afgetrokken van de uiteindelijke prijs bij de formele aankoop. De verkoper blijft juridisch verplicht om de eigendom te verkopen.

Er zijn verschillende soorten arras-contracten die verschillen in de gevolgen voor zowel koper als verkoper in het geval van annulering. Meer informatie hierover kan online worden geraadpleegd.

Officiële waardering

Voordat de bank de hypotheek goedkeurt, is het noodzakelijk om een officiële waardering van het onroerend goed uit te laten voeren. Deze taxatie bepaalt de objectieve waarde van de woning en hoeveel geld de bank bereid is te lenen. Gewoonlijk stelt de bank een taxateur voor, maar je kunt ook zelf een waardering aanvragen.

Documenten controleren

Voordat je naar de notaris gaat, is het cruciaal om alle documenten te controleren en te bevestigen dat er geen lasten of problemen met het eigendom zijn. Juridische bijstand van een advocaat en soms een architect kan hierbij van groot belang zijn.

Belangrijke documenten die je moet nakijken zijn onder andere:

• Nota simple: geeft gedetailleerde informatie over het eigendom, inclusief eigenaarschap en eventuele lasten.
• ITE (Inspección Técnica del Edificio): bevestigt de structurele staat van het pand, vooral belangrijk voor woningen in appartementsgebouwen.
• Historisch schuldenoverzicht: controleert of er openstaande schulden zijn die je als nieuwe eigenaar mogelijk zou moeten betalen.
• Notariële akte: bevat de wettelijke eigendomsdocumentatie.

De notariële ondertekening

Bij de notaris wordt de openbare akte van verkoop geformaliseerd. De notaris stelt het definitieve contract op, controleert of alles in orde is en legt de voorwaarden zorgvuldig uit voordat je tekent.

Aanwezig tijdens deze ondertekening zijn:

• Koper
• Verkoper
• Vertegenwoordiger van de bank (indien gefinancierd)
• Makelaar (indien ingeschakeld)
• Advocaat (optioneel, maar aanbevolen)
• Notaris

Na ondertekening en betaling ontvang je de sleutels van je nieuwe woning, maar er is nog een laatste belangrijke stap te nemen.

Registratie van het eigendom

Om het eigendom officieel je eigendom te maken, moet dit worden ingeschreven in het Register van de Eigendom. Deze procedure bevestigt de overdracht van eigendom en erkent jou als legitieme eigenaar tegenover derden.

Zodra het onroerend goed is geregistreerd, moet je ook de naam van de essentiële nutsvoorzieningen (water, gas, elektriciteit) wijzigen.

Kosten en belastingen bij aankoop van een woning

Bij de aankoop van een woning komen diverse kosten en belastingen kijken die de uiteindelijke prijs verhogen. Afhankelijk van of de woning nieuw of tweedehands is, variëren de belangrijkste belastingverplichtingen:

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): van toepassing op tweedehands woningen, met percentages variërend van 6% tot 10%, afhankelijk van de autonome gemeenschap.
• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): Geldt voor nieuwbouw en bedraagt doorgaans 10%.

Daarnaast zijn er extra kosten, inclusief notariskosten, administratieve kosten en eventuele honoraria voor juridische bijstand.

• Notariskosten: variëren tussen 500 en 1000 euro, afhankelijk van de waarde van de woning.
• Registratiekosten: tussen 0,1% en 0,25% van de koopprijs.
• Officiële taxatie: gemiddeld tussen 250 en 600 euro in 2025, afhankelijk van de instelling en het type woning.

In totaal kan de koper rekenen op een extra 10% tot 12% bovenop de aankoopprijs.