Wanneer je in Spanje een woning koopt, speelt de notaris (notario) een cruciale rol in het afronden van de aankoop. In tegenstelling tot Nederland, waar de notaris veelvuldig controleert of alles juridisch klopt, ligt de verantwoordelijkheid in Spanje vaak meer bij de koper zelf. De notaris is wél verplicht om ervoor te zorgen dat de koopakte correct wordt opgesteld en dat de overdracht volgens de wet verloopt. Toch betekent dit niet dat de notaris jouw belangen automatisch beschermt. Daarom is het vaak verstandig om naast een notaris ook een onafhankelijke advocaat in te schakelen.
In dit artikel leggen we uit wat de notaris precies doet, welke controles er plaatsvinden, welke documenten je nodig hebt, wat de kosten zijn en waarom juridische begeleiding verstandig kan zijn.
Wat doet de notaris bij de aankoop van een woning?
De notaris is in Spanje een onafhankelijke ambtenaar die ervoor zorgt dat de koopakte (escritura pública de compraventa) rechtsgeldig wordt opgesteld en ondertekend. Hij of zij is aanwezig bij de overdracht en zorgt ervoor dat alle partijen – koper, verkoper en eventuele vertegenwoordigers – begrijpen wat ze tekenen.
De belangrijkste taken van de notaris zijn:
- Opstellen van de koopakte
De notaris maakt de officiële akte op waarin de details van de aankoop staan: de prijs, gegevens van koper en verkoper, beschrijving van de woning, eventuele hypotheken en bijzonderheden rond de betaling. - Bevestigen van identiteit en bevoegdheid
De notaris controleert of de partijen die de akte tekenen daadwerkelijk bevoegd zijn om te kopen of verkopen. Hiervoor zijn paspoorten, NIE-nummers (Número de Identificación de Extranjero) en andere documenten nodig. - Registratie van de akte
Na ondertekening stuurt de notaris de akte door naar het Spaanse kadaster (Registro de la Propiedad), zodat jij officieel als eigenaar wordt geregistreerd. - Controle van openstaande schulden
De notaris bekijkt of er hypotheken, beslagleggingen of openstaande schulden op de woning rusten. Toch is dit vaak een oppervlakkige controle; een advocaat kan dit uitgebreider onderzoeken.
Wat controleert de notaris – en wat niet?
Veel mensen denken dat de Spaanse notaris dezelfde rol heeft als in Nederland, maar dat is niet helemaal waar. De notaris controleert een aantal essentiële zaken, zoals:
- Of de verkoper de rechtmatige eigenaar is van de woning
- Of er openstaande hypotheken of schulden geregistreerd staan
- Of de koopprijs correct is vermeld
- Of de woning voldoet aan de basisvereisten voor overdracht
Wat de notaris meestal niet doet:
- Controleren of de woning gebouwd is met de juiste vergunningen
- Controleren of er illegale aanbouwen of verbouwingen zijn
- Onderzoeken of er bijvoorbeeld gemeentelijke belastingschulden openstaan
Deze beperkingen maken het extra belangrijk om zelf, of via een advocaat, een uitgebreide due diligence te doen voordat je tekent.
Welke documenten heb je nodig voor de notaris?
Voordat je naar de notaris gaat om de koopakte te ondertekenen, moet je een aantal documenten meenemen:
- Geldig paspoort of identiteitskaart
- NIE-nummer (verplicht voor buitenlanders die een woning kopen)
- Bewijs van betaling of bankcheque
- Borgingsverklaring als je met een hypotheek koopt
- Verzekeringsbewijs bij aankoop met hypotheek
- Eventueel een volmacht als iemand namens jou tekent
De notaris zal ook documenten opvragen van de verkoper, zoals het eigendomsbewijs, kadastrale gegevens en bewijs van betaling van lokale belastingen.
Wat kost een notaris in Spanje?
De kosten van de notaris in Spanje zijn wettelijk gereguleerd en liggen meestal tussen 0,5% en 1% van de aankoopprijs van de woning. Voor een woning van 200.000 euro betaal je gemiddeld tussen de 1.000 en 1.800 euro.
De uiteindelijke prijs hangt af van:
- De aankoopwaarde
- Het aantal pagina’s van de koopakte
- Het aantal partijen dat tekent
- Of er een hypotheek wordt ingeschreven (extra kosten)
Houd er rekening mee dat de notariskosten slechts een deel zijn van de totale aankoopkosten. Denk ook aan overdrachtsbelasting, kadasterkosten en eventuele advocaatkosten.
Waarom is een advocaat inschakelen verstandig?
Hoewel een notaris verplicht aanwezig is, behartigt hij niet automatisch jouw belangen. Hij zorgt alleen dat de koopakte correct is opgesteld en juridisch geldig is, maar kijkt niet altijd naar mogelijke risico’s.
Een gespecialiseerde advocaat kan wél:
- Een uitgebreide controle doen op vergunningen, schulden en juridische beperkingen
- Controleren of er geen verborgen claims of erfgenamen zijn
- De reserva- of koopovereenkomst nalezen en onderhandelen
- Zorgen dat je niet voor onverwachte kosten of problemen komt te staan
Vooral bij oudere woningen, huizen met verbouwingen of bij aankoop via een promotor is het inschakelen van een advocaat sterk aan te raden.