MADRID – De grote economische crisis van 2008 was een gemeenschappelijk trauma voor de hele generatie die nu de dertig passeert. De consequenties hiervan duren nog steeds voort in Spanje en jongeren lijden daar nog altijd onder. Deze doelgroep werd in Spanje waarschijnlijk het hardst getroffen door de jaren van recessie, werkloosheid en salarisverlagingen die volgden op de crisis. De salarissen van deze groep hebben de meeste waarde verloren vergeleken met elke andere leeftijdsgroep in Spanje en daarnaast zijn er nog meer moeilijkheden: de toegang tot een woning, die al moeilijk was is nog lastiger geworden in het hele land. Sinds 2008 is de gemiddelde huurprijs acht keer sneller gegroeid dan de salarissen van de jongeren. 

De meest recente data geven weer dat het gemiddelde bruto salaris van de bevolking tussen de 25 en de 34 jaar 4,6% is gestegen tussen de jaren 2008 en 2020. De salarissen van dezelfde doelgroep gingen van gemiddeld 19.206 euro per jaar naar 20.091 per jaar. Een verschil dat bijna drie keer onder het geregistreerde inflatiepercentage van dezelfde periode ligt. Daar komt nog bij dat de gemiddelde huurprijs zo’n 38.5% gestegen is, van 8,10 euro per vierkante meter naar 11,30 euro per vierkante meter.

Na het knappen van de bubbel in de huizenmarkt in 2008 verminderden zowel de salarissen van de jongeren als de huurprijzen voor een aantal jaar. De huizenprijzen begonnen echter weer te stijgen vanaf 2016 op een snelheid die de lonen nooit hebben bereikt.

De voorspelling is dat deze kloof wel iets kleiner is geworden in 2021 en 2022. Van die tijd zijn de data nog niet geanalyseerd. In de laatste jaren zijn de huurprijzen iets gemodereerd door de pandemie, terwijl de salarissen wel wat omhoog zijn gegaan door de recente verhogingen van het minimumsalaris in Spanje. Het hypothetische scenario is dat de salarissen sinds 2020 op hetzelfde niveau zijn verhoogd als het interprofessioneel salaris. In dat geval zou de huurverhoging alsnog de verhoging verdrievoudigen.

Eén van de belangrijkste kenmerken van de huizenmarkt is dat deze flink kan variëren, zelfs van wijk tot wijk. De huurprijzen zijn erg verschillend tussen provincies, gemeenten en zelfs wijken van één stad. De grootste problemen zijn in de grote steden van het land.

Uit data van het in Spanje bekende woningwebsite Idealista kan geconcludeerd worden dat in geen enkele van de grote vier steden van Spanje (in deze volgorde: Madrid, Barcelona, Valencia en Sevilla) het mogelijk is om een appartement te huren van gemiddelde grootte en prijs zonder meer dan 50% van het bruto salaris van een jongere te besteden die in diezelfde provincie werkt.

Bij voorbeeld een inwoner van Madrid van tussen de 25 en 34 jaar zou 55.3% van zijn salaris moeten inleveren voor een gemiddelde woning die in deze stad. In het geval van een Catalaan zou dit percentage zelfs verhogen naar 60%, terwijl een Valenciaan of een Andalusiër respectievelijk 56% en 51% zouden moeten besteden. De bank van Spanje adviseert dat de gemiddelde uitgaven aan huur niet boven de 35% van het maandelijkse inkomen van een persoon uitkomt.

Het beeld is wel anders als we kijken naar de data die het Ministerie van Transport publiceert, die bronnen van de belasting gebruiken en alleen kijken naar de periode 2015-2020. Deze informatie geeft de situatie over aandelen van verhuurde woningen weer en niet de beschikbare woningen. Het geeft wel een completer beeld, vooral in minder dichtbevolkte gebieden, waar de informatie van platformen van makelaars minder representatief zijn. Uit deze data leren we echter ook dat de toegang tot de woningmarkt erg ingewikkeld is. Uit hun data blijkt dat de huurprijzen het meest zijn gestegen in La Palma, de hoofdstad van de Balearische eilanden op Mallorca met 29%, gevolgd door Málaga (26%), Valencia (24%), Barcelona (22%), Santa Cruz de Tenerife (22%), Castellón (21%) en Madrid (20%). De steden waar de minste stijging was zijn Cuenca (9%), Segovia (10%), Jaén (11%), Salamanca en Badajoz of Ourense (alle drie 11%). 

Het probleem voor de toegang tot woningen is bekend in Spanje, maar de politieke partijen die de coalitieregering (PSOE en Unidas Podemos) vormen komen maar niet tot een overeenkomst voor een legale manier om die op te lossen. De regering heeft wel een wet goedgekeurd maar deze is al maanden geblokkeerd, omdat de kamer niet instemt met de wet. De wet zou ervoor zorgen dat de huurverhoging in kritische gebieden gelimiteerd kan worden. Daarnaast heeft deze ook voordelen voor de belasting voor eigenaren van panden als deze de prijs van de huur zouden verlagen of besluiten het pand op de markt te zetten. De partijen die tegen stemmen, zijn bang dat de nieuwe wet te veel invloed zou krijgen op het gebied van huisvesting, terwijl de partijen die voor stemmen juist graag willen dat de huurprijzen omlaag geforceerd worden en niet alleen maar bevroren worden, voornamelijk in plekken waar de huur naar verhouding erg hoog is.

In elk geval is er nog wel een wet van kracht die afgelopen maand maart inging. Deze wet bestrijdt de inflatie die te maken heeft met de oorlog in Oekraïne en verbiedt de eigenaren om de huur met meer dan 2% te verhogen. De maatregel geldt ten minste tot het eind van dit jaar.