De Spaanse regering heeft afgelopen week genoeg stemmen bij elkaar gekregen om de nieuwe ‘Ley de Vivienda’ ofwel ‘wet op huisvesting’ (woningwet) te lanceren. Deze nieuwe wet die bedoeld is om huurders beter te beschermen, heeft vanaf het begin al gezorgd voor controverse. Zo zeggen specialisten in de woningsector dat de nieuwe regels een negatieve invloed zullen hebben, en hebben de regionale autoriteiten die door de oppositiepartij PP geregeerd worden al aangegeven niets te doen met verschillende punten in deze nieuwe woningwet. Maar waar gaat deze nieuwe wet eigenlijk om en wat zal de invloed zijn?

Het is lastig om een complexe politieke overeenkomst die veel ophef heeft veroorzaakt kort samen te vatten. Na meer dan 2 jaar is de wet op huisvesting eindelijk tot stand gekomen, ondanks dat de sector er fel tegen is. De overheid en haar coalitiepartners steunen de wet, maar deze heeft ook veel tegenstand. Om het wetsvoorstel voor de nieuwe wet op huisvesting te deblokkeren, heeft de regering een akkoord bereikt met de Catalaanse partij ERC en de Baskische partij Bildu. Opmerkelijk is dat dit akkoord is bereikt tijdens de pre-campagne voor de regionale en gemeentelijke verkiezingen die plaatsvinden op 28 mei.

Wat staat in de nieuwe wet

Om deze wet kort samen te vatten, bevat het voorstel een beperking van de huurprijsstijging, controle op huurprijzen in gebieden waar veel ‘spanning’ is, de verplichting voor eigenaren om de kosten van de makelaar te dragen, fiscale stimulansen voor eigenaren, boetes voor onbewoonde woningen en een minimum van 30% sociale huurwoningen.

De belangrijkste verandering in de nieuwe wet is de introductie van een limiet voor bestaande huurovereenkomsten, waarbij de huurprijs in 2023 met maximaal 2% kan stijgen en in 2024 met 3%. Vanaf 2025 zal er een index worden opgesteld om de limieten van huurverhogingen vast te stellen.

Het omstreden huurbeheer, waar de afgelopen jaren zoveel over is gesproken (zowel in Spanje als daarbuiten, waar het ook wordt toegepast), zal nu werkelijkheid worden in Spanje. Eigenaren van woningen in gebieden met hoge spanning op de woningmarkt mogen de huurprijs van hun woningen niet verhogen.

Huurbeheer

In tegenstelling tot de limiet op de verhoging van huurcontracten (die in heel Spanje geldt, maar alleen van invloed is op al ondertekende huurovereenkomsten), werkt het huurbeheer anders: het is alleen van toepassing op gebieden met hoge spanning, maar heeft invloed op alle huurwoningen, of ze nu verhuurd zijn of niet. Het huurbeheer (en de daarbij behorende prijsbevriezing) kan alleen worden toegepast in gebieden met hoge spanning. Autonome regio’s (en in sommige gevallen gemeenten) kunnen een gebied op hun grondgebied aanwijzen als een gebied met hoge spanning.

Het huurbeheer zal van invloed zijn op alle huurwoningen die zich bevinden in het gebied dat is aangewezen als een gebied met hoge spanning. De prijsindex limieten kunnen ook worden toegepast op nieuwe woningen die in de afgelopen 5 jaar niet zijn verhuurd. Er zal onderscheid worden gemaakt tussen grote en kleine eigenaren (in het vorige akkoord werd een grote eigenaar gedefinieerd als iemand met minstens 10 eigendommen, maar het nieuwe akkoord verlaagt deze drempel naar 5 eigendommen):

Kleine eigenaren (met minder dan 5 eigendommen) moeten de huurprijs bevriezen en als referentie de prijs van het laatste contract nemen. Grote eigenaren (met 5 of meer eigendommen) mogen de huurprijs van hun eigendommen in gebieden met hoge spanning niet hoger vaststellen dan de prijsindex die is vastgesteld door de autonome regio. Autonome regio’s die al een index hebben, zoals Catalonië, krijgen de tijd om deze te homologeren.

Hoewel het directe effect van huurbeheer natuurlijk is dat het huurprijzen beperkt, kan het op de lange termijn ook neveneffecten hebben die de markt kunnen schaden, zoals dat eigenaren (die momenteel de aanbieders zijn omdat er weinig sociale huurwoningen beschikbaar zijn) hun woningen van de markt halen.

Wat gebeurt er als een autonome regio het huurbeheer niet wil toepassen? De regionale overheden in de autonome regio’s zijn niet verplicht om het huurbeheer toe te passen. Dit is een bevoegdheid die ze hebben, dus ze kunnen zelf beslissen of ze het willen toepassen of niet, iets wat de grootste oppositiepartij Partido Popular (PP) al heeft aangegeven omdat zij in de regio’s waar zij regeren (zoals Madrid, Galicië, Andalusië, Castilië en León, Murcia) deze wet niet zullen toepassen.