De Spaanse regering zal in staat zijn om appartementen, hotels of strandtenten (chiringuitos) op de eerste rij aan het strand te onteigenen in ruil voor het verlenen van een gebruiksrecht aan de eigenaren voor een periode van 30 jaar, en in bepaalde gevallen nog eens 30 jaar met de mogelijkheid tot verlenging. Het zal ook de concessies voor activiteiten in de nabijheid van de kust beperken tot maximaal 75 jaar.

Het ministerie voor Ecologische Transitie werkt momenteel aan een nieuwe wijziging van de Algemene Kustverordening (Ley de Costas) om de impact van de stijgende zeespiegel te beperken. Dit komt nadat het Hooggerechtshof in januari een deel van de tekst had vernietigd vanwege een procedurefout tijdens de behandeling ervan.

De verwachting is dat de nieuwe wijziging in dezelfde richting zal gaan als de laatste herziening in 2022. Deze aanpassing zal de staat in staat stellen om onroerende goederen en gronden in gebieden waar het water langzaam de kust aantast, te onteigenen. Dit is belangrijk om de kustlijn te beschermen tegen de gevolgen van klimaatverandering en de stijgende zeespiegel.

De krant El Economista waarschuwt dat eigenaren van appartementen aan de kust hun eigendomsrechten kunnen verliezen als de zeespiegel stijgt. Als de grond waarop hun gebouw staat binnen de maritieme zone komt te liggen, kan de staat het gebouw opeisen en als publiek domein beschouwen. Dit geldt zelfs als de eigenaar bewijzen van eigendom heeft. De staat heeft vervolgens het recht om te slopen of andere wijzigingen aan te brengen. Het Grondwettelijk Hof heeft al bevestigd dat dit proces legaal is, en dat de eigenaar in ruil voor zijn eigendom een concessie kan krijgen.

De stijgende zeespiegel is niet de enige bedreiging voor de eigendomsrechten van kustbewoners. Zelfs als de zeespiegel stabiel is, kan de staat de maritieme zone herdefiniëren en zo gebouwen opeisen die voorheen als privébezit werden beschouwd. Dit kan leiden tot conflicten, met name als de eigenaar bewijs heeft dat de zeespiegel niet is gestegen. In die gevallen kan de eigenaar bezwaar maken tegen de herdefiniëring, maar de kans om te winnen is klein. De staat heeft immers technische argumenten om de bescherming van de maritieme zone te rechtvaardigen.

Wanneer de staat een appartement opeist, verliest de eigenaar een aanzienlijk deel van zijn rechten. De overheid heeft dan de zeggenschap over eventuele veranderingen aan het pand. De eigenaar heeft toestemming nodig voor zelfs de meest basishandelingen, zoals het overdragen van de concessie, een hypotheek nemen op de woning of het uitvoeren van renovaties. De eigenaar is in feite geen eigenaar meer, maar heeft slechts een gebruiksrecht in de vorm van een concessie.

Conflicten en juridische procedures

De onteigening van strandappartementen, hotels en andere onroerende goederen in kustgebieden zal onvermijdelijk leiden tot conflicten met eigenaren. Veel eigenaren zullen waarschijnlijk bezwaar maken tegen de onteigening en compensatie-eisen indienen.

Er kunnen talrijke juridische procedures worden aangespannen door getroffen eigenaren die het niet eens zijn met de onteigening of de hoogte van de compensatie. Dit kan leiden tot langdurige rechtszaken en vertragingen in de uitvoering van de nieuwe kustbeschermingsmaatregelen.

De onteigening van commerciële eigendommen zoals hotels en strandtenten kan een negatieve economische impact hebben op kustgemeenten die afhankelijk zijn van toerisme. Bedrijven zullen mogelijk moeten sluiten of verhuizen, wat kan leiden tot baanverlies en een daling van de inkomsten uit toerisme.

Strandpromenades

De situatie van de strandpromenades (paseos marítimos) zal hetzelfde zijn als die van strandtenten, appartementen of hotels. Als het zeeniveau stijgt, kan de staat de afbakening van het kustgebied wijzigen en bepalen dat een deel van de strandpromenade niet langer gemeentelijke grond is, maar overheidsdomein wordt.

Met de nieuwe wetgeving zullen kustgemeenten hun strandpromenades mogelijk moeten aanpassen of zelfs gedeeltelijk afbreken als deze binnen de nieuwe afbakening van het kustgebied vallen. Dit kan leiden tot conflicten met lokale overheden die hun strandpromenades willen behouden.